Legittimo il recesso dal preliminare se il venditore non dichiara che il bene è pignorato. Venditore condannato a restituire il doppio della caparra (Cass. 12032/2022).
Nella compravendita immobiliare si parla spesso, anche giustamente" di tutela dell´acquirente o dei rischi legati all´acquisto di un bene immobile, dimenticando a volte dei rischi a cui può andare incontro il venditore, soprattutto nel caso in cui vengono omesse nel contratto preliminare dichiarazioni veritiere relative allo stesso ipotecario o di conformità urbanistica e catastale dell´immobile.
Nella sentenza in esame del 13 aprile 2022 la Corte di Cassazione ha stabilito che la mancata informazione nel contratto preliminare di un procedimento esecutivo sull´immobile oggetto di compravendita determina un "grave inadempimento di carattere definitivo".
La circostanza che il recesso sia stato esercitato prima del termine stabilito nel preliminare viene considerata ininfluente a fronte del grave inadempimento dell’altro contraente, escludendo che la sua gravità venisse meno in ragione della possibilità dedotta dal venditore di rimuovere la trascrizione pregiudizievole prima della sua scadenza.
Nel caso in esame due persone avevano concluso un contratto preliminare, e la parte venditrice aveva dichiarato che il bene promesso in vendita era libero da oneri e gravami, mentre l’immobile era da due anni sottoposto a procedura esecutiva. L’acquirente aveva versato un importo di ca. 500.000 Euro a titolo di caparra confirmatoria. il promissario acquirente ha subito un danno, in quanto si è trovato nell’impossibilità di ottenere un mutuo bancario che, infatti, gli era stato rifiutato dalla banca proprio per l’esistenza della procedura esecutiva.
Pertanto, il promittente venditore è stato condannato a restituire al promissario acquirente il doppio della caparra – pari a circa 1 milione di euro – ai
sensi dell’art. 1385 c. 2 c.c.
È estremamente importante quindi anche per il venditore, prima della firma di ogni impegno scritto, anche se redatto da un agente immobiliare, di verificare o far verificare lo stato dell’immobile, in modo che anche l’acquirente ne abbia conoscenza al momento della sottoscrizione del preliminare.
Difficile poi in questi casi richiedere un risarcimento all’agente immobiliare incaricato, se nell’incarico non sia previsto un mandato a svolgere indagini catastali e ipotecarie. È la qualificazione del contratto come mediazione e non mandato, come puntualizzato nell'ordinanza 19294/20, che esonera dal risarcimento l'immobiliare perché nella specie manca l'incarico a svolgere indagini ipocatastali.