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Diritto immobiliare in Italia e Germania

Compravendita di immobili residenziali e commerciali in Italia e Germania

Attività di assistenza e consulenza relativa alle compravendite immobiliari, contrattualistica immobiliare e rappresentanza/assistenza in pratiche e rogiti notarili

Offriamo consulenza su tutte le problematiche legate all'acquisto e alla vendita di beni immobili.

Mettiamo a disposizione dei nostri assistiti la nostra competenza ed esperienza pluridecennale nelle trattative con la controparte, negli incarichi alle agenzie di mediazione, nella redazione e verifica degli accordi preliminari e degli atti di compravendita, nella ricerca e nella definizione di adeguati finanziamenti immobiliari e in tutte le altre questioni che possano sorgere in relazione all'acquisto e alla vendita di immobili.

I nostri servizi di diritto immobiliare in dettaglio

Una buona consulenza minimizza il rischio di dover affrontare dopo l´acquisto o vendita situazioni spiacevoli e dannose, e quindi anche eventuali danni e perdite economiche dovute ad una carente professionalità nella verifica precontrattuale e contrattuale.

Per i vostri progetti immobiliari, siamo in grado di offrire una assistenza e consulenza personalizzata a livello sia nazionale che internazionale, sempre mirata alle soluzioni del singolo caso. La nostra lunga esperienza nel settore immobiliare, così come la nostra conoscenza specialistica e di mercato, costantemente aggiornata, ci permettono di identificare immediatamente gli aspetti e le problematiche più importanti nella singola compravendita immobiliare e di implementare le misure appropriate per la salvaguardia degli interessi dei nostri clienti.

Offriamo in particolare:

  • Competenza e conoscenza del mercato
  • Assistenza e consulenza su tutti gli aspetti della proprietà immobiliare durante l'intera transazione
  • Acquisizione e verifica dei documenti, come estratti catastali e visure, richiesta di codici fiscali, ecc
  • Valutazione e verifica dello stato degli immobili risultante dai pubblici registri
  • Consulenza e assistenza nelle trattative, dalla firma del contratto preliminare al contratto notarile di acquisto e alla registrazione definitiva
  • Redazione e verifica di offerte di acquisto, contratti preliminari, contratti di vendita e procure di vendita
  • Assistenza nel finanziamento immobiliare e nella costituzione di società
  • Traduzioni specialistiche

Particolarità del diritto immobiliare in Germania

La procedura di acquisto di un immobile in Germania mostra alcune diversità e peculiarità rispetto a quella italiana.

Trasferimento della proprietà

Il trasferimento della proprietà (che in Germania può aversi solo in forma notarile) si perfeziona solo con la trascrizione nel libro fondiario e non solo con l’accordo delle parti come in Italia. Quindi in Germania la trascrizione non ha solo fini pubblicitari. 

Si parla in tal senso del principio di “astrazione“ (Abstraktionsprinzip), che in poche parole, afferma che il negozio causale di tipo obbligazionario e il negozio reale di trasferimento sono due entità giuridiche autonome. Ciò in contrasto al sistema consensuale vigente in Italia.

Il trasferimento reale della proprietà avviene quindi in Germania con il consenso reale delle parti (Auflassung) ed inoltre con una iscrizione della modifica dello stato giuridico nei registri appositi (Grundbuch).

Pagamento del prezzo di compravendita

Anche per questo motivo il prezzo della compravendita non viene pagato in sede notarile, ma successivamente al rogito, dopo che il notaio ha ottenuto le eventuali necessarie autorizzazioni (a volte è necessario ad esempio ottenere l’autorizzazione dell’amministrazione del condominio o una comunicazione del Comune che rinuncia ad un’eventuale prelazione) e ha richiesto nel libro fondiario una iscrizione a favore dell’acquirente (Auflassungsvormerkung: annotazione sul trasferimento di proprietà). Successivamente a tale iscrizione il notaio comunicherà alle parti contrattuali che il prezzo di acquisto potrà essere versato secondo i termini e le modalità previsti in contratto. In seguito al pagamento del prezzo il notaio procederà quindi alla trascrizione definitiva del passaggio di proprietà.

Tale operazione della Auflassungsvormerkung garantisce il diritto al successivo trasferimento di proprietà, che è stato acquisito attraverso l’obbligazione (Auflassung), che copre il periodo intercorrente fra il consenso sulla compravendita di fronte a notaio e l’effettiva acquisizione di proprietà attraverso l’iscrizione nel registro. Sulla base di questo meccanismo di annotazione precedente al pagamento del prezzo di vendita, vi è senz’altro una sufficiente garanzia per la parte acquirente a salvaguardia di altre iscrizioni negative eventualmente eseguite da terzi.

Registrazione nel registro fondiario

Gli immobili, con i riferimenti catastali, la cronologia dei proprietari, comprese iscrizioni, trascrizioni e diritti di terzi, sono registrati in Germania nel libro fondiario (Grundbuch), che viene tenuto localmente presso la Pretura (Amtsgericht)di competenza, ed è simile al sistema tavolare utilizzato in Alto Adige e in altre provincie ex-asburgiche. 

Il Grundbuch, oltre al cd. inventario (Bestandsverzeichnis), che descrive le caratteristiche principali del fondo, come la sua posizione, la sua tipologia, e la dimensione, e identifica il fondo con cifre specifiche (dai numeri del foglio, numero del fondo), è composto da tre sezioni (cd. Abteilungen) che contengono: 

  1. nome del proprietario o dell’avente diritto edificativo, eventualmente con le relative quote proprietarie o proprietà congiunte, e gli estremi del titolo della registrazione;
  2. eventuali oneri o limitazioni, che non possono essere iscritte alla IIIa sezione, come ad esempio servitù, prelazioni, usufrutti, ecc.);
  3. diritti ed oneri pignoratizi o ipotecari (ipoteche e debiti fondiari – Grundschuld).

Debito fondiario (Grundschuld)

In tale contesto va tenuto conto che in Germania a garanzia di un mutuo non si usa mai l’ipoteca, bensì il debito fondiario (Grundschuld). Quest’ultimo è molto più flessibile dell´ipoteca, in quanto può essere utilizzato anche per un nuovo credito, una volta che quello originario si è estinto. Può essere utilizzato anche a copertura di diversi crediti. Proprio per questo motivo molti proprietari di casa non richiedono la cancellazione della Grundschuld una volta estinto il debito, in quanto la stessa potrebbe essere utilizzata per un nuovo credito.

Nessuna proposta irrevocabile di acquisto

Nella procedura di acquisto immobiliare in Germania non trovano neppure spazio le tanto utilizzate (in Italia, soprattutto dai mediatori) proposte irrevocabili di acquisto, e simili. 

A volte può venir richiesta in Germania da parte dei mediatori la sottoscrizione di una Reservierung (prenotazione). 

Così come anche i contratti preliminari o compromessi, che in Germania sono utilizzati solo in rarissimi casi (ad es. attesa di una licenza edilizia, ecc.) e che hanno validità solo se stipulati in forma notarile. Ai sensi del § 311b BGB qualsiasi negozio giuridico di alienazione e/o acquisto di fondo richiede un atto notarile. Ciò significa quindi che il negozio obbligazionario deve assolutamente essere fatto per atto pubblico, pena sua nullità.

Scelta del notaio

In linea di massima qualsiasi notaio può redigere un atto di compravendita per un immobile sito in Germania, non sussiste alcuna competenza territoriale o altri fattori che la determinano. All’interno dello studio notarile naturalmente la metodologia di lavoro può differenziarsi; ad esempio di solito è normale che sia un collaboratore, anche non giurista, a preparare la versione standardizzata di un contratto immobiliare. 

Costi

Per quanto riguarda i costi legati ad una operazione di acquisto immobiliare in Germania si può calcolare, in linea di massima, che i costi notarili insieme ai contributi di registrazione sono all’incirca pari al 1,5% dell’ammontare del prezzo d’acquisto. Inoltre, l’acquirente deve versare la cosiddetta imposta di trasferimento per acquisto (Grunderwerbsteuer), che va dal 3,5% al 6,5 % (dipende dal Land dove si trova l´immobile) del prezzo pattuito (detratto il valore dell’inventario/arredamento che eventualmente viene acquistato insieme all´immobile).

Le provvigioni di mediazione sono quindi dovute generalmente al momento della stipula.

Tassazione della plusvalenza

Da considerare infine che la plusvalenza generata tra acquisto e vendita di un immobile va tassata in Germania se l’immobile viene rivenduto entro un periodo di 10 anni (in Italia 5).

Nel caso il proprietario abbia abitato l’immobile per un periodo di almeno 3 anni, la plusvalenza non viene tassata.

Si presume un’attività commerciale immobiliare, con relativa imposizione fiscale, nel caso di acquisto e rivendita di più di tre immobili nell´arco di 5 anni.

Caratteristiche speciali del diritto immobiliare in Italia rispetto alla Germania?

Sei tedesco e sei interessato alle particolarità del diritto immobiliare in Italia? Puoi trovare informazioni su questo nella versione tedesca di questa pagina.

Domande frequenti dei nostri clienti

A differenza della procedura a cui si è abituati in Italia, il prezzo della compravendita non si paga subito al momento del rogito di compravendita, ma dopo che il notaio ha provveduto a fare certi adempimenti, come ad es. l’iscrizione di una prenotazione a favore dell´acquirente. In genere il pagamento avviene dopo 3-4 settimane dall’atto di compravendita.

Un contratto preliminare è in Germania un caso eccezionale e quindi non usuale. In ogni caso non è possibile avere contratti preliminari in forma di scrittura privata come avviene per la maggior parte in Italia. Tutti i contratti di trasferimento immobiliari devono obbligatoriamente avvenire in forma notarile.

Le provvigioni maturano, e vengono generalmente pagate, al momento dell’atto notarile di compravendita.

Certamente, bisogna a proposito rilasciare una procura speciale a vendere o ad acquistare, che deve venir firmata davanti al notaio. Se la procura viene fatta in lingua italiana, sarà necessario predisporre una traduzione autenticata da presentare al notaio tedesco. Anche il nostro studio può predisporre procure bilingui.

Il notaio può rogitare l´atto solo in presenza di un interprete che Le traduce l´atto, e le conversazioni che si hanno durante il rogito in italiano. È importante in questo caso avere durante il rogito un interprete giurista, che La possa eventualmente consigliare anche durante il rogito. Anche il nostro studio offre un tale servizio.

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Siamo a disposizione per parlare del Suo quesito specifico.